직방 다방 비교를 하다가, 앱이 아니라 매물이 다르다는 걸 알았다

2026-08-28 · 법령·정책 확인 기준일 2026-08-24

전세 만기가 다가와 두 달째 집을 보고 있습니다. 처음엔 직방을 켜고, 안 나오면 다방을 켜고, 그래도 미심쩍으면 네이버를 열었어요. 그러다 같은 건물 같은 층이 세 군데에 다 올라와 있는데 면적과 관리비가 서로 다른 걸 봤습니다. 어디가 거짓말인가 싶어 근거를 찾아봤습니다.

답은 반반이었습니다. 관리비가 다른 건 셋 다 위법이 아닐 수 있습니다. 애초에 포함 항목이 다르게 잡혀 있을 수 있어서예요. 왜 다른지는 화면만 봐서는 알 수 없습니다. 면적이 다른 건 다릅니다. 광고 고시는 전용면적을 ㎡로 적으라고 못 박고, 공부상 면적과 다른 표시를 거짓·과장으로 규정합니다. 같은 집의 전용면적이 세 군데 다르게 적혀 있으면 최소 한 곳은 위반입니다.

직방 다방 차이는 화면이 아니라 ‘매물 풀’에서 갈린다

직방은 중개사가 직접 광고를 올리는 구조인데, 등록할 수 있는 중개대상물을 ①주거용 ②독립적 주거가 가능한 형태(개별 욕실·부엌 포함) ③그 밖에 회사 정책상 허용하는 것으로 정해둡니다.¹ 사무실 겸용이나 부엌 없는 쪼갠 방은 ①②에는 안 걸립니다. 다만 ③이 열려 있어서 “직방엔 애초에 없다”고까지는 못 쓰겠습니다. 확실한 건 기본값이 주거용으로 좁다는 것까지입니다.

네이버페이 부동산은 중개사무소가 직접 올리는 게 아니라 부동산정보제공업체(CP)를 거쳐 매물이 들어옵니다.² 정책 원문에 적혀 있는 건 이 구조까지입니다. 같은 집이 표기만 다르게 두 번 보이는 이유가 CP별 전송에 있는지는 원문에 나와 있지 않으니, 그건 확인이 필요한 영역으로 남겨둡니다.

같은 집이 여러 중개사무소 이름으로 여러 앱에 뜨는 것에 대해서는 순서를 정확히 알아야 합니다. 원칙은 금지입니다. 권리자가 의뢰하지 않은 광고는 부당광고입니다. 권리자가 공동중개를 통한 광고를 허용한 경우만 예외로 빠집니다.³ 그러니 중복 노출 자체는 합법도 위법도 아니고, 권리자가 허용했는지는 화면에서 알아낼 방법이 없습니다. 저는 그냥 뜬 중개사무소마다 전화해서 같은 집이 맞는지, 조건이 같은지 물었습니다.

다방은 자사 매물등록 정책 원문이 웹에 실려 있지 않아 확인하지 못했습니다. 그래서 “다방 매물 풀은 이렇다”는 쓸 수 없습니다. 확인된 건 다방이 KISO 부동산매물클린관리센터 참여사로 표시돼 있다는 것뿐이고,⁴ 그건 아래 신고 경로에서 의미가 있습니다.

앱 말고 ‘항목’을 비교하면 된다

플랫폼이 뭐든 인터넷 광고는 같은 법을 받습니다. 중개사무소 정보 5항목⁵과 매물 정보(건축물 기준) 13항목⁶이 다 적혀 있어야 합니다. 아래는 명시의무 체크리스트 중 제가 실제로 헷갈렸던 칸만 추린 것입니다.

융자·근저당은 이 표에 넣지 않았다

명시의무 13항목에 권리관계는 없기 때문입니다.¹² 그래서 “융자 없음”이 안 적혀 있다는 사실 하나만으로는 명시의무 위반이라고 말할 수 없습니다. 다만 여기서 멈추면 안 됩니다.

첫째, 명시항목이 아니라는 게 “숨겨도 된다”는 뜻은 아닙니다. 중요한 사실을 은폐·축소하는 표시·광고는 기만적 표시·광고로 별도 규정돼 있습니다.¹³ 근저당이 잔뜩 잡힌 집을 깨끗한 집처럼 보이게 광고했다면 그쪽으로 걸릴 수 있습니다. 둘째, 그리고 이게 더 중요한데, 광고는 애초에 권리관계를 확인하는 자리가 아닙니다. 근저당은 계약 전 중개대상물 확인·설명 단계에서 확인·설명서와 등기부등본으로 직접 봐야 하는 항목입니다. 전세에서 이건 보증금을 돌려받느냐 마느냐를 가르는 칸입니다. 광고에 안 적혀 있는 걸 탓하는 데 시간을 쓰지 말고 계약 전에 등기부를 떼라는 게 제가 얻은 결론입니다. “광고에 융자 얘기 없으니 신경 끄자”가 아닙니다.

관리비는 두 법이 같은 단어를 다르게 쓴다

광고 쪽 고시는 정액관리비가 월 10만원 이상이면 8개 비목별 금액을 적으라고 하고, 그 8개 안에는 전기료·수도료·가스사용료·TV사용료가 들어 있습니다. 반면 공동주택관리법상 관리비 비목은 10개로 정해져 있고, 전기료·수도료·가스사용료·TV수신료는 관리비가 아니라 ‘사용료’로 따로 걷힙니다.¹⁴ 둘 다 맞습니다. 근거 법령이 달라서 분류가 다를 뿐이지 앞 표가 틀린 게 아닙니다.

문제는 원룸·다세대입니다. 제가 본 집들 중에는 이 구조를 안 따르는 곳이 있었습니다. 그래서 ‘관리비 5만원’ 두 개는 같은 5만원이 아닙니다. 무엇이 포함됐는지 물어서 적어두지 않으면 비교 자체가 성립하지 않습니다.

이상하면 어디에 말하나

KISO 참여사는 매물의 최초 등록일을 소비자가 알 수 있게 표시할 의무가 있습니다.¹⁹ 오래 안 나간 집인지 볼 때 저는 이 날짜를 먼저 봤습니다. 다만 이건 참여사 기준이라, 참여사 목록에서 확인되지 않는 직방에도 같은 의무가 적용되는지는 확인하지 못했습니다.¹⁷ 직방에서 그 날짜가 안 보인다고 앱을 의심할 일은 아니라는 뜻입니다.

제재 수위는 명시의무 위반 100만원 이하, 부당한 표시·광고 500만원 이하, 중개사가 아닌 사람의 광고는 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금입니다.²⁰ 계약된 매물을 안 내리면 250만원이었는데, 2026년 7월 3일부터 ‘삭제 요청을 통보받은 날부터 3일 이내’로 완화됐습니다.²¹ 대신 계약 끝난 매물로 걸려온 문의에 다른 집을 권하는 행위는 미끼매물로 명문화됐습니다.²²

결국 옮겨 적어야 비교가 된다

두 달 돌아다니고 알았습니다. 앱을 몇 개 켜느냐보다, 본 집들의 전용면적·보증금·월세·관리비 포함항목·최초 게재일을 한 장에 옮겨 적었느냐가 판단을 갈랐습니다. 이 다섯 칸이 나란히 서기 전까지 저는 계속 마지막에 본 집이 제일 좋아 보였습니다.

특히 관리비 포함항목과 최초 게재일은 제가 물어서 손으로 받아 적은 칸입니다. 어디서 자동으로 채워지지 않습니다. 월세가 싼 대신 관리비가 비싼 집과 그 반대인 집을 비교하려면, 그 관리비 안에 뭐가 들어 있는지를 먼저 물어야 합니다.