전월세 전환율 계산 — 전세 2억과 보증금 5천/월세 70, 어느 쪽이 싼가

2026-08-28 · 숫자는 2026년 8월 기준

이사 갈 집을 보러 다니다가 같은 동네에서 두 매물을 봤습니다. 하나는 전세 2억, 하나는 보증금 5,000만원에 월세 70만원. 중개사는 “요즘 시세가 그래요”라고 했고 저는 그 말이 맞는지 판단할 잣대가 없었습니다. 전세와 월세의 차이는 좋고 나쁨이 아니라 같은 돈을 목돈으로 묶느냐 매달 나눠 내느냐인데, 둘을 나란히 놓고 잴 눈금이 없었어요.

눈금 하나 — 전월세 전환율

전환율(%) = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100

두 매물을 넣어봤습니다. 70만원 × 12 = 840만원, 2억 − 5,000만 = 1억 5,000만원. 840만 ÷ 1억 5,000만 × 100 = 연 5.60%. 전세를 포기하고 내려놓은 1억 5,000만원에 대해 연 5.6%를 월세로 내는 구조라는 뜻입니다.

이 5.60%를 무엇과 대야 하나

처음엔 시장 통계랑 대면 되는 줄 알았습니다. 그게 아니었어요.

법정 상한은 「주택임대차보호법」 제7조의2와 시행령 제9조에서 나옵니다. 두 비율 중 낮은 쪽이라 min(10%, 기준금리 2.75% + 2%p) = 4.75%.¹ 기준금리가 움직이면 이 숫자도 같이 움직입니다.

부동산원 통계는 내 매물 판정에 못 씁니다. 6개월 이동 기준이라 최근 변동이 늦게 들어오고, 유형에 따라 값이 크게 갈려요 — 전국 주택종합 6.70%는 단독주택(7.98%)이 끌어올린 값이고 전국 아파트는 5.37%, 서울 아파트는 4.74%입니다. 같은 달 같은 나라 통계인데 2%p 가까이 벌어집니다. 이 정도로 넓게 갈리는 평균을 개별 매물 하나의 협상가에 갖다 대면 대는 쪽이 원하는 답이 나옵니다. 그래서 이 표는 “내 동네 시장이 대략 어느 대역에 있나” 정도로만 보고, 5.60%가 비싼지 싼지의 판정에는 쓰지 않았습니다.

세 번째 줄도 “내 금리”가 아닙니다. 은행별 신규취급 가중평균이고, 개인 신용점수·보증상품·우대조건에 따라 실제 금리는 저 범위 밖으로도 나갑니다.

그러면 5.60%를 무엇에 대야 하나. 내가 전세를 택했을 때 그 1억 5,000만원에 실제로 드는 비용입니다. 시장 평균이 아니라 내 조달 조건이 비교 상대입니다.

법정 상한으로 돌려보면

전환 대상 금액 1억 5,000만원에 법정 상한 4.75%를 걸면 월 593,750원이 나옵니다 (1.5억 × 4.75% ÷ 12). 제 매물은 70만원이었습니다.

다만 이 숫자를 위법 판정에 쓰지는 않았습니다. 조문은 “보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우”를 요건으로 쓰고 있는데,¹ 제가 본 건 신규 계약 두 건의 조건 차이를 역산한 값입니다. 신규 계약에도 이 상한이 강제되는지 못 박은 판례나 정부 문서를 찾지 못했습니다. 그래서 4.75%는 위법 여부가 아니라 비싼지 싼지 감을 잡는 자로만 씁니다.

반대편도 재야 비교가 끝난다

전세를 택하면 월세는 0원이지만 1억 5,000만원이 공짜로 묶이는 건 아닙니다.

• 전액 전세대출로 조달한다면 이자가 나갑니다. 3.38%면 월 422,500원, 5.12%면 월 640,000원. 은행 평균 범위만으로도 월 217,500원 차이가 납니다.³
• 전액 자기자금이면 예금 기회비용입니다. 12개월 정기예금 기본금리 2.0~3.6% 기준 세전 월 25만~45만원, 이자소득세 15.4%⁴를 떼면 월 211,500 ~ 380,700원. 흔히 인용되는 최고금리 3.20%는 우대조건을 전부 충족했을 때 값이고, 그걸로 재면 세후 월 338,400원입니다.

실제로는 이 둘 중 하나가 아닙니다. 전세대출은 한도가 걸려서 필요한 1억 5,000만원 전액이 나오지 않는 경우가 많고, 그러면 대출이자와 자기자금 기회비용이 섞입니다. 내 몫이 얼마고 대출이 얼마인지에 따라 전세 쪽 월 비용은 21만원대부터 64만원대까지 어디든 앉습니다. 이 폭을 먼저 좁히지 않고는 어느 쪽이 싸다고 말할 수 없습니다.

세금은 결론 안에 넣어야 한다

세금은 두 선택지에서 방향이 반대라서, 비교를 끝낸 다음에 붙이면 순서가 틀립니다.

월세는 세액공제입니다. 공제율 15%, 총급여 5,500만원 이하면 17%. 월세액 연 1,000만원 한도.⁵ 월세 70만원이면 연 840만원이라 한도 안입니다.

• 15% → 연 126만원 = 월 105,000원
• 17% → 연 142.8만원 = 월 119,000원

즉 월세 70만원의 실질은 월 581,000 ~ 595,000원으로 내려갑니다. 단 조건이 붙습니다. 총급여 8,000만원 이하(종합소득 7,000만원 이하), 무주택 세대주, 국민주택규모 이하 또는 기준시가 4억 이하, 계약서 주소와 주민등록 주소 일치.⁵ 하나라도 어긋나면 위 금액은 0입니다. 요건을 다 채워도 내 산출세액이 공제액보다 적으면 그만큼만 받습니다.

전세는 소득공제입니다. 임차차입금 원리금상환액의 40%를 공제하고 청약저축과 합산해 연 400만원 한도.⁶ 세액공제는 낸 세금에서 바로 빠지지만 소득공제는 과세표준을 줄이는 것이라 실제 절감액은 본인 세율만큼입니다. 그래서 월세 쪽과 같은 표에 나란히 놓을 금액이 안 나옵니다 — 내 세율을 넣어야 나옵니다. 이 비대칭 자체가 비교에서 중요한 부분이었습니다.

그래서 어느 쪽이 쌌나

표의 원금은 전부 1억 5,000만원입니다. 전세 2억과 월세 매물의 보증금 5,000만원의 차액, 즉 전세를 택할 때 추가로 묶이는 돈입니다. 2억 전액을 기준으로 읽으면 금액이 달라집니다.

범위가 겹칩니다. 전세 쪽 상단(64만원)이 월세 쪽 실질(58.1~59.5만원)보다 위고, 전세 쪽 하단(21만원)은 한참 아래입니다. 어느 쪽이 싸냐는 시장이 정해주지 않고 내 금리·내 대출한도·내 공제 요건이 정합니다. 저도 이 표를 만들고 나서야 “전세가 무조건 낫다”고 말할 근거가 없다는 걸 인정했습니다.

이 비교에서 빠진 것

숫자로 못 넣은 항목들이 있습니다. 빠진 줄 모르고 읽으면 위험해서 적어둡니다.

• 전세보증금 반환보증료(HUG·HF·SGI) — 전세 쪽 실비용입니다. 보증기관·보증금·주택유형마다 요율이 달라 값을 확정하지 못했습니다. 각 기관 공시에서 직접 확인해야 합니다
• 중개보수 — 전세 2억과 월세(환산보증금) 기준이 달라 금액이 서로 다릅니다 (중개수수료 계산 정리)
• 관리비 — 매물마다 다르고 정액/실비 구성도 다릅니다
• 이사비·입주청소비
• 금액으로 안 찍히는 것: 보증금 미반환 위험, 전세대출 한도, 보증 가입 가능 여부

앞의 표는 저것들을 뺀 상태의 숫자입니다. 저는 결국 표 하나로 결정하지 않았습니다.