중개수수료 계산, 요율보다 한도액이 먼저다

2026-08-27 · 서울 기준

계약서를 쓰기 직전에 중개사가 “복비는 60에 부가세 별도예요”라고 했습니다. 그때까지 제 예산표에는 그 줄이 아예 없었어요. 세어보니 보증금 말고 따로 나가는 돈이 열 개가 넘었고, 그중 금액이 법으로 정해져 있는 건 몇 개 안 됐습니다. 중개수수료가 그중 하나입니다.

서울 주택 임대차 상한 요율표

전세 2억이면 0.3%로 60만원, 부가세까지 하면 66만원입니다.

함정 1 — 한도액

거래금액 × 요율이 한도액을 넘으면 한도액이 상한이 됩니다. 그래서 5천만~1억 구간은 7,500만원에서 이미 30만원 한도에 닿고, 7,500만원부터 9,999만원까지는 얼마를 올려도 전부 30만원입니다. 9,999만원도 30만원, 1억원도 30만원(1억×0.3%)이라 1억 경계에서는 아무 일도 일어나지 않습니다.

함정 2 — 월세는 보증금으로 계산하지 않는다

거래금액은 보증금이 아니라 보증금 + (월세 × 100)입니다. 다만 그 합이 5천만원에 못 미치면 ×100을 버리고 ×70으로 다시 계산해야 합니다. 소액 월세일수록 이 재계산이 걸립니다.

함정 3 — 오피스텔은 표가 다르다

전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식부엌·수세식 화장실·목욕시설을 모두 갖추면 임대차 0.4%, 하나라도 못 갖추면 0.9%입니다. 화장실이 공용인 방이면 요건 미달입니다. 전세 2억 기준으로 주택 60만 / 오피스텔 80만 / 요건 미충족 180만원(모두 부가세 별도).

그런데 오피스텔 요율표에는 한도액 칸이 없습니다. 그래서 “오피스텔은 무조건 비싸다”가 아니라 뒤집히는 지점이 있습니다. 거래금액이 5,000만원 아래로 내려가면 주택이 0.5%, 오피스텔이 0.4%라 오피스텔 쪽이 쌉니다. 그 사이(5,000만~7,500만원)는 둘 다 0.4%라 금액이 같습니다.

부가세와 협의

• 부가세는 별도입니다. 일반과세 사무소면 10%가 붙습니다(전세 2억이면 60만 → 66만).
• 간이과세 사무소는 부가세 상당액이 법으로 정해져 있지 않아 서로 정하기 나름입니다. 사업자등록증은 사무소에 게시하게 돼 있으니 어느 쪽인지 계약 전에 보세요.
• 요율표 숫자는 천장이고 실제 금액은 협의로 정합니다. 다만 협의는 계약 성사 전에만 힘이 있습니다.
• 임대인에게도 같은 상한이 따로 적용됩니다. 내가 낸다고 임대인 몫이 깎이지 않습니다.

계약 전에 물어볼 것

• 이 건물이 주택인가요, 오피스텔인가요 (요율표가 갈립니다)
• 오피스텔이면 전용 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 구조인가요
• 일반과세인가요, 간이과세인가요
• 총액이 부가세 포함인가요 별도인가요 — 말로 확정하고 현금영수증까지