전세대출 이자 계산, 한도부터 정해야 맞는다

2026-08-28 · 금리·한도는 2026-08-24 확인분

계산기 숫자는 맞다, 넣을 값이 틀렸을 뿐

전세 계약을 앞두고 이자계산기를 여러 번 돌렸습니다. 어느 걸 써도 결과는 같았어요. 만기일시상환이면 월 이자는 대출원금 × 연이율 ÷ 12, 그게 전부입니다. 문제는 이 식에 넣을 두 값 — 원금과 금리 — 을 계산기가 물어보지 않는다는 거였습니다.

아래 표에서 왼쪽 열은 보증금이 아니라 대출원금입니다. 전세금이 그대로 대출원금이 되는 경우는 거의 없어서, 이 열을 보증금으로 읽으면 처음부터 어긋납니다.

각 칸은 원금 × 연이율 ÷ 12 를 계산한 값일 뿐입니다. 열마다 자격이 따로 있어서 한 사람이 표를 가로로 훑으며 고를 수 있는 건 아닙니다. 2.2%는 청년전용 버팀목의 하단이고,² 2.7%와 3.5%는 버팀목(일반)의 소득×보증금 행렬 안에 있는 값이며(3.5%가 그 행렬의 상단),¹ 3.79%와 5.78%는 은행재원 상품의 은행별 평균 하단과 상단입니다.⁵

통장에서 빠지는 금액이 표와 딱 떨어지지 않을 수도 있습니다. 일수 기준으로 물리는 약정이라면 그 달 일수만큼 나갑니다. 1.2억을 3.5%로 빌렸고 약정이 1년을 365일로 세는 경우, 31일인 달은 356,712원(1.2억 × 3.5% × 31 ÷ 365), 30일인 달은 345,205원, 28일인 달은 322,192원입니다. 표의 350,000원은 이 사이 어딘가에 있는 월할 값입니다. 윤년 2월은 분모를 365로 두는지 366으로 두는지부터 갈려서 값을 적지 않았습니다. 애초에 제가 확인한 일수 산식은 중도상환수수료 공시의 계산방법이고,⁴ 이자를 어떤 주기·일수로 청구하는지까지 입증하지는 못했습니다. 그건 여신거래약정서에 적힌 대로입니다.

2억 전세라고 2억을 빌리는 게 아니다

버팀목 전세자금은 호당 한도가 수도권 1.2억, 수도권 외 8천만 원이고, 신규계약이면 전세금액의 70% 이내 (신혼·2자녀 이상 80%)까지 나옵니다.¹ 갱신계약 비율은 확인하지 못했습니다. 보증금 2억짜리 집이어도 일반가구 수도권이면 1.2억에서 잘립니다. 청년전용 버팀목은 보증금 3억 이하까지 보지만 한도가 1.5억입니다.² 3억 전세를 2.2%로 통째로 빌리는 그림은 없다는 뜻입니다.

은행 쪽도 마찬가지입니다. HF 일반전세자금보증은 임차보증금의 80%, 보증과목별 4억이 상한이고, 수도권·규제지역은 산출액의 8/9만 인정합니다.³

그래서 3억짜리를 볼 때 제가 실제로 한 순서는 반대였습니다. 금리를 먼저 넣지 않고, 한도부터 계산해 원금을 확정한 다음 그 원금을 표에 넣었습니다. 보증금이 커질수록 원금은 위 표의 세 행을 넘어가는데, 그때 쓸 수 있는 건 은행재원 열뿐입니다. 버팀목은 수도권 1.2억, 청년 1.5억에서 잘리기 때문에 그 위 원금을 버팀목 금리에 넣으면 존재하지 않는 조합이 나옵니다.

한 가지 더. 버팀목 상환방법은 일시상환 또는 혼합상환입니다.¹ 혼합을 고르면 매달 원금이 섞여 나가서 위 표보다 실제 납입액이 커집니다. 표는 만기일시상환 가정입니다.

두 번째 값 — 같은 원금인데 금리가 1%p 넘게 갈린다

표 양 끝만 보면 2.5%와 3.79%가 1.29%p 차이로 보입니다. 그런데 그 두 값은 한 사람 앞에 같이 놓이지 않습니다. 버팀목 2.5%는 12칸 행렬에서 부부합산 소득 2천만 원 이하 × 보증금 5천만 원 이하 칸입니다. 보증금이 5천만 원이면 70% 룰에 걸려 원금이 3,500만 원에서 끝납니다. 원금 1.2억을 만들려면 보증금이 1.714억 이상이어야 하고(1.2억 ÷ 0.7), 그러면 ‘보증금 1억 초과’ 열로 넘어가 같은 소득에서도 2.7%입니다.

우대금리도 계산기에는 안 들어갑니다. 부동산 전자계약 0.1%p, 자녀 1명 0.3%p, 대출신청액이 심사 산정액의 30% 이하면 0.2%p 같은 항목이 있습니다.¹ 실행한 뒤에도 취업·승진·신용점수 상승이 있으면 금리인하요구권을 쓸 수 있고, 은행은 10영업일 안에 수용 여부와 사유를 알려야 합니다. 자료 보완을 요구한 기간은 그 10일에서 뺍니다.⁶

이자 말고 더 나가는 돈

이자만 세다가 계약서 앞에서 몇 번 놀랐습니다.

• 인지세 — 대출 1억 초과 10억 이하면 15만 원, 5천만~1억이면 7만 원, 5천만 이하는 없습니다.⁷ 주택도시기금 상품은 고객과 은행이 각 50%씩 부담한다고 명시돼 있어서 1.5억 대출이면 제 몫이 7.5만 원입니다. 은행재원 상품의 부담 비율은 은행별로 확인해야 합니다.
• 보증료 — HF 기준보증료율은 임차보증금 기준으로 1억 이하 0.06%, 2억 이하 0.08%, 3억 이하 0.10%입니다.³ 여기에 무엇을 곱하는지(보증금인지 보증금액인지), 기간을 어떻게 세는지, 선납인지 연납인지는 확인하지 못했습니다. 그래서 “초기에 한 번”이라고 못 적고 따로 물어볼 항목으로 남겨뒀습니다. HUG 전세금안심대출은 특약보증 0.031%에 반환보증 0.097~0.211%가 붙는 대신 보증금 반환보증이 포함됩니다.⁸
• 중도상환수수료 — 버팀목은 없습니다.¹ 은행재원은 보증서 담보 요율이 붙는데, 공시에 나온 값은 인터넷은행 3사 0%, SC제일 0.20%, 우리 0.35%, 신한 0.43%, 농협 0.52%, 국민 0.54%, 기업 0.57%, 하나 0.59%입니다.⁴ 같은 은행 안에서도 상품과 금리유형에 따라 갈리니 내게 붙는 요율은 약정서에서 봐야 합니다. 산식은 중도상환금액 × 요율 × 잔여일수 ÷ 대출기간이라, 1.2억을 2년 중 1년 시점에 다 갚으면 0.35%면 21만 원(1.2억 × 0.35% × 1/2), 0.59%면 35.4만 원, 인터넷은행이면 0원입니다. 3년을 넘겨 갚으면 아예 못 물립니다.⁴
• 근저당 설정비는 안 듭니다. 전세대출 담보는 보증서와 임차보증금반환채권이라 집에 근저당을 잡지 않습니다.³ 주담대 글을 그대로 가져오면 틀리는 지점입니다.

결국 비교해야 하는 건 ‘월 이자’가 아니다

집을 여러 개 놓고 보면서 알았습니다. 같은 보증금이라도 한도가 달라 원금이 달라집니다. 관리비는 정액이 월 10만 원 이상일 때만 비목별로 쪼개 표시할 의무가 있고,⁹ 주택이 아닌 건축물은 그마저도 표시하지 않을 수 있습니다. 오피스텔을 섞어 보고 있었다면 이쪽이 10만 원 문턱보다 큰 함정입니다. 여기에 통근 교통비가 매달 붙습니다.

그래서 저는 매물마다 두 줄로 적었습니다. 처음 한 번 나가는 돈, 매달 나가는 돈. 그리고 몇 달 살 건지로 앞의 것을 나눠 뒤에 더했습니다. 2년 살 집의 초기비 100만 원은 월 41,667원(100만 ÷ 24)입니다.